Quy định tách thửa đất TP.HCM 2026: Phân vùng 5 khu vực, diện tích tối thiểu 36m² và tác động đến thị trường bất động sản

Quy định mới tách thửa đất TP.HCM 2026: Bước ngoặt trong quản lý đất đai sau sáp nhập

Liệu quy định mới về tách thửa đất tại TP.HCM năm 2026 có thể giải quyết những bất cập hiện tại và tạo ra môi trường pháp lý minh bạch, đồng bộ cho thị trường bất động sản? Sau quá trình sáp nhập mở rộng địa giới hành chính, TP.HCM đang đứng trước thách thức lớn trong việc thống nhất các quy định quản lý đất đai vốn còn phân mảnh, không đồng nhất giữa các vùng. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết phương án phân vùng tách thửa mới, các tiêu chuẩn diện tích tối thiểu, cũng như tác động của quy định đến thị trường và người dân.

Phân vùng tách thửa đất: 5 khu vực với tiêu chuẩn diện tích tối thiểu rõ ràng

Trước đây, TP.HCM áp dụng đồng thời ba bộ quy định khác nhau từ các địa phương cũ (TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu), dẫn đến sự thiếu nhất quán trong quản lý đất đai. Dự thảo quy định mới dựa trên Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội đã đề xuất phân chia thành 5 khu vực tách thửa với diện tích tối thiểu và chiều rộng mặt tiền, chiều sâu cụ thể như sau:

• Khu vực 1: Diện tích tối thiểu 36m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 3m. Bao gồm các phường trung tâm cũ như Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú – những khu vực dân cư mật độ cao, đô thị hiện hữu.
• Khu vực 2: Diện tích tối thiểu 50m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4m. Bao gồm các phường như Tân Thuận, Phú Thuận, Bình Tân, một phần Thủ Đức, An Lạc.
• Khu vực 3: Diện tích tối thiểu 60m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5m, có điều chỉnh riêng cho đường nhỏ hoặc lối đi. Bao phủ nhiều phường thuộc khu vực sáp nhập cũ như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Tân Uyên, Vũng Tàu, Bà Rịa.
• Khu vực 4: Diện tích tối thiểu 80m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5m. Gồm các xã ngoại vi như Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Long Hải, Đất Đỏ.
• Khu vực 5: Diện tích tối thiểu 100m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5m. Bao gồm các xã xa xôi, mật độ dân cư thấp thuộc khu vực sáp nhập cũ như Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Phước Hòa, Phước Thành, An Long, Trừ Văn Thố, Bàu Bàng, Long Hòa, Thanh An, Dầu Tiếng, Minh Thạnh.

Nguyên tắc và điều kiện tách thửa đất theo quy định mới

Dự thảo quy định rõ thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu sau khi trừ phần quy hoạch đường sá, hành lang an toàn. Thửa đất phải tiếp giáp với đường công cộng đã công bố hoặc có lối đi được thỏa thuận với hàng xóm và được UBND phường/xã chấp thuận nhằm đảm bảo các yêu cầu về thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy và cấp phép xây dựng. Phần lối đi chung từ hai thửa trở lên sẽ được chuyển sang sử dụng chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với đất nông nghiệp, quy định phân chia thành hai nhóm với diện tích tối thiểu như sau:

• Đất trồng cây hàng năm và đất nông nghiệp khác: tối thiểu 500m².
• Đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, sản xuất muối, chăn nuôi tập trung: tối thiểu 1.000m².

Điều này nhằm hạn chế tình trạng phân lô nhỏ lẻ trên đất nông nghiệp, tránh phá vỡ quy hoạch và ô nhiễm môi trường.

Tác động của quy định mới đến thị trường bất động sản và người dân

Quy định mới được đánh giá là siết chặt hơn ở các khu vực nông thôn cũ, đồng thời nới lỏng ở khu vực trung tâm so với một số quy định cũ. Đây là bước đi cần thiết để kiểm soát tình trạng phân lô bán nền trái phép, đảm bảo hạ tầng đồng bộ và giảm thiểu các khu dân cư tự phát không phép, còn gọi là “xóm lều”.

Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng lưu ý cần cân nhắc kỹ để không gây khó khăn cho người dân có nhu cầu tách thửa hợp pháp nhằm mục đích chuyển nhượng nhỏ, đầu tư cho con cái hoặc các nhu cầu cá nhân hợp pháp khác.

Về mặt thủ tục, người dân muốn tách thửa cần chuẩn bị hồ sơ theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP gồm đơn đề nghị, bản vẽ tách thửa, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND phường/xã. Quy trình sẽ được số hóa nhằm rút ngắn thời gian xử lý, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.

Khung pháp lý thống nhất cho TP.HCM sau sáp nhập

Hiện tại, dự thảo đã được lấy ý kiến từ hơn 100 đơn vị liên quan và trình UBND TP.HCM. Dự kiến, quy định mới sẽ được ban hành trong quý I năm 2026, thay thế hoàn toàn các quy định cũ, tạo ra khung pháp lý thống nhất cho toàn bộ diện tích khoảng 2.000km² sau sáp nhập.

Việc này không chỉ giúp minh bạch hóa quy trình tách thửa đất mà còn góp phần thúc đẩy phát triển đô thị bền vững, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân và doanh nghiệp, đồng thời hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.

Kết luận

Quy định mới về tách thửa đất tại TP.HCM năm 2026 với phân vùng 5 khu vực và diện tích tối thiểu từ 36m² trở lên là một bước tiến quan trọng trong quản lý đất đai sau giai đoạn sáp nhập mở rộng. Nó giúp khắc phục sự phân mảnh pháp lý, đồng thời cân bằng giữa quyền lợi người dân và yêu cầu quản lý nhà nước về quy hoạch, hạ tầng đô thị.

Người dân và nhà đầu tư bất động sản cần theo dõi sát sao các thông báo chính thức để chuẩn bị hồ sơ phù hợp, tận dụng cơ hội trong bối cảnh thị trường được kỳ vọng minh bạch và phát triển bền vững hơn.

Liệu quy định mới có thể thực sự ngăn chặn được tình trạng phân lô bán nền trái phép và thúc đẩy phát triển đô thị hiện đại? Và làm thế nào để vừa bảo vệ quyền lợi người dân vừa đảm bảo quản lý quy hoạch hiệu quả trong tương lai? Đây sẽ là những câu hỏi cần được tiếp tục theo dõi trong quá trình triển khai và thực thi quy định mới.