Giải pháp tháo gỡ nút thắt chính sách để tăng cơ hội sở hữu nhà ở tại TP.HCM

Tháo gỡ nút thắt chính sách để nhiều người dân tiếp cận cơ hội mua nhà

Liệu người dân thu nhập thấp và trung bình tại Thành phố Hồ Chí Minh có thể tiếp cận được nhà ở phù hợp trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có sự lệch pha nghiêm trọng? Thực trạng nguồn cung căn hộ cao cấp áp đảo trong khi nhà ở giá vừa túi tiền lại khan hiếm đã đặt ra bài toán cấp thiết về điều chỉnh chính sách và tái cấu trúc thị trường theo hướng cân bằng và bền vững hơn. Bài viết dưới đây sẽ phân tích sâu sắc về nguyên nhân, tác động và các giải pháp tháo gỡ nhằm mở rộng cơ hội an cư cho đông đảo người dân.

Thị trường căn hộ cao cấp áp đảo và sự thiếu hụt nhà ở phù hợp

Năm 2025, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận sự phục hồi với tổng doanh thu đạt hơn 387.000 tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm trước. Tuy nhiên, sự tăng trưởng này chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ cao cấp, chiếm hơn 70% nguồn cung hiện nay. Trong khi đó, phân khúc nhà ở phù hợp với đại đa số người dân, đặc biệt là căn hộ có diện tích từ 50-70 m² với mức giá từ 2-5 tỷ đồng/căn, lại đang rất khan hiếm.

Điều này dẫn đến việc giá nhà tại TP.HCM neo ở mức cao, khoảng 100 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động. Sự mất cân bằng này không chỉ làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mà còn tạo ra áp lực tăng giá kéo dài trên thị trường.

Nguyên nhân chính và các điểm nghẽn của thị trường nhà ở xã hội

Một trong những nút thắt lớn nhất khiến nhà ở xã hội khó phát triển là vấn đề về vốn. Từ ngày 1/8/2024, chủ đầu tư không còn được vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội mà phải chuyển sang vay thương mại với lãi suất từ 12-14%/năm. Chi phí vốn cao buộc doanh nghiệp phải tính vào giá bán, làm giảm khả năng tiếp cận của người mua.

Đối với người dân, lãi suất vay mua nhà ở xã hội hiện khoảng 5,4%/năm, cao hơn so với mức 4,8% trước đây và vẫn cao hơn nhiều so với mức phổ biến 3-4% ở nhiều quốc gia. Đây là rào cản lớn đối với mong muốn an cư của nhiều người lao động.

Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính, quy trình xét duyệt hồ sơ còn nhiều bất cập. Việc bỏ điều kiện cư trú khiến số lượng hồ sơ tăng mạnh, gây áp lực xử lý. Việc xác nhận thu nhập, đặc biệt với lao động tự do, cũng gặp nhiều khó khăn, làm chậm tiến độ giải ngân và triển khai dự án.

Chính sách và giải pháp tháo gỡ để phát triển nhà ở bền vững

Trước thực trạng lệch pha nguồn cung, Bộ Xây dựng đang xây dựng đề án thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, với cơ chế chỉ định chủ đầu tư và giao đất theo bảng giá đất nhằm giảm chi phí, từ đó kéo giảm giá nhà. Đây được xem là bước đi quan trọng để cân bằng thị trường, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã thông qua 182 khu đất với tổng diện tích hơn 1.400 ha để tháo gỡ pháp lý và bổ sung nguồn cung nhà ở. Nếu tính cả các khu đất từ Bình Dương cũ, tổng quỹ đất có thể lên tới hơn 5.320 ha, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Đồng thời, thành phố đang hoàn thiện nền tảng pháp lý, định hướng phát triển nhà ở theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng), tăng mật độ xây dựng quanh các tuyến metro để tạo thêm nguồn cung. Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và tăng cường đối thoại với doanh nghiệp cũng được xem là những giải pháp quan trọng nhằm thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh.

Chuyên gia trong ngành nhận định, bài toán nhà ở không chỉ là vấn đề thị trường mà còn là câu chuyện chính sách. Nhà nước cần tập trung tháo gỡ pháp lý, đầu tư hạ tầng, quy hoạch đô thị và giãn dân thay vì can thiệp trực tiếp vào giá bán.

Sở Xây dựng TP.HCM cũng đang nghiên cứu nhiều giải pháp đồng bộ như ưu tiên quỹ đất cho nhà ở xã hội, đẩy nhanh thủ tục đầu tư, xử lý dự án treo, minh bạch thông tin thị trường và phát triển hạ tầng kết nối vùng. Khi hạ tầng được mở rộng, các đô thị vệ tinh sẽ phát triển, góp phần giảm áp lực dân cư và giá nhà tại khu vực trung tâm.

Dự báo và lời khuyên cho nhà đầu tư và người mua nhà

Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực giá cao và nguồn cung nhà ở phù hợp thiếu hụt nếu các điểm nghẽn về chính sách và thủ tục không được tháo gỡ kịp thời. Tuy nhiên, với các giải pháp đang được triển khai, kỳ vọng trong trung và dài hạn, nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ được cải thiện đáng kể.

Đối với nhà đầu tư, việc theo dõi sát sao các chính sách mới, đặc biệt là các dự án được ưu tiên phát triển theo mô hình TOD và các khu vực đô thị vệ tinh sẽ là cơ hội đầu tư tiềm năng. Người mua nhà nên cân nhắc kỹ lưỡng về khả năng tài chính và lựa chọn các dự án có chính sách hỗ trợ vay vốn ưu đãi để giảm áp lực tài chính.

Kết luận

Thị trường bất động sản TP.HCM đang đứng trước thách thức lớn về sự mất cân bằng giữa nguồn cung căn hộ cao cấp và nhà ở phù hợp với đại đa số người dân. Việc tháo gỡ các nút thắt chính sách về vốn, thủ tục hành chính và phát triển hạ tầng là yếu tố then chốt để mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho người thu nhập thấp và trung bình.

Chính quyền thành phố cùng các bộ ngành và doanh nghiệp cần phối hợp đồng bộ, quyết liệt để tái cấu trúc thị trường theo hướng bền vững, cân bằng hơn. Liệu trong tương lai gần, TP.HCM có thể hiện thực hóa giấc mơ an cư cho đông đảo người dân? Và các chính sách mới sẽ tác động như thế nào đến xu hướng đầu tư bất động sản tại thành phố này?