Nếu hỏi tôi: "Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam 2025 đầy biến động, liệu có nên đầu tư mở quán cafe mới không?" – Tôi sẽ không trả lời ngay. Vì mọi quyết định đầu tư trong ngành F&B hiện nay đều cần tính thực dụng, chắc tay và nhìn xa 18 tháng.

Tôi là Hùng – chủ một thương hiệu cafe tầm trung có ba chi nhánh nhỏ tại TP.HCM. Tôi vừa quyết định chuyển hướng đầu tư sang một mặt bằng lớn hơn: 160 Lê Văn Thọ, P.11, Gò Vấp – và lý do tôi chọn nơi này rất thực tế:

1. Tài chính thực tế: 500 triệu đến 1,2 tỷ – là đủ nếu biết chi đúng

• Với hơn 500 triệu, tôi chỉ cần sơn mới toàn bộ, thay sàn nền, chỉnh lại hệ thống đèn, thêm cây xanh là quán đã "lột xác".
• Nếu thuê được 3 năm trở lên, tôi sẵn sàng đẩy lên 1 tỷ – 1,2 tỷ để làm lại bếp, mở rộng WC, nâng cấp âm thanh ánh sáng và cải tạo kết cấu.
• Quan trọng nhất: tôi tiết kiệm được ít nhất 600 triệu so với việc thuê mặt bằng Cityland hay Vincom.

2. Giá thuê "có lý" trong một thị trường F&B đang phải cắt giảm chi phí

• Tôi từng khảo sát 7 mặt bằng F&B tại Gò Vấp, không có nơi nào góc 3 mặt tiền, diện tích 600m2, đối diện công viên, giá thuê chỉ 150 triệu/tháng.
• Nếu lấy giá trị bất động sản ~50 tỷ, thì tỷ suất thuê chỉ ~4,5%/năm. Rẻ hơn lãi gửi ngân hàng. Tôi biết mình đang "cầm lợi thế".

3. Hoàn vốn trong 12 tháng là mục tiêu có thật

• Trung bình mỗi ngày tôi cần thu về 6-7 triệu để hoàn vốn sau 12 tháng.
• Với vị trí góc 3 mặt tiền, khu dân cư đông, gần chợ, trung tâm điện máy, karaoke, massage, tôi không thiếu khách nếu mô hình đúng.
• Tôi chọn mô hình combo: cafe sáng + đồ ăn nhẹ trưa + beer chill tối – phục vụ đủ 3 tệp khách/ngày.

4. Không gian sẵn có giúp tôi "vào là chạy" không cần setup lại từ đầu

Bên trong đã có sẵn: quầy bar, quạt công nghiệp, máy lạnh, hệ thống chiếu sáng, WC, sân vườn thoáng.

Chỉ cần đầu tư lại nội thất nhẹ nhàng là vừa đủ để định hình thương hiệu riêng.

5. Góc 3 mặt tiền giúp thương hiệu tôi "auto hiển thị" mỗi ngày

Với chi phí chạy ads đang tăng, việc có mặt bằng tự quảng bá miễn phí mỗi giờ là điều tôi đặt ưu tiên hàng đầu.

Khách vãng lai ghé vào dễ, khách cũ quay lại thuận tiện, quảng cáo thương hiệu dễ nhớ.

6. Đối tác chủ nhà thiện chí và hiểu mô hình F&B

Tôi đã làm việc với chị chủ mặt bằng – người từng vận hành cafe chuỗi. Nói chuyện là hiểu nhau.

Hợp đồng thuê dài hạn linh hoạt, có hỗ trợ thời gian set up, và không bị ép tiến độ trong 1-2 tháng đầu.

7. Trong 2025 – F&B không cần "hoành tráng", chỉ cần đúng chỗ

Dịch vụ tốt, đồ uống ổn, không gian dễ chịu, giá phù hợp – đó là 4 yếu tố khách tìm kiếm.

Tôi không cần sân khấu acoustic hay đèn laser. Chỉ cần góc ngồi đẹp, gió mát từ công viên và vài playlist nhẹ là đủ hút khách.

8. So sánh ngắn: Tại sao tôi chọn 160 Lê Văn Thọ?

9. Lời khuyên cho ai muốn "bung quán" trong 2025

Chọn vị trí hơn là thương hiệu. Mặt bằng tốt sẽ làm nền cho bất kỳ concept nào.

Tính toán lãi gộp/ngày thay vì mộng mơ khách xếp hàng.

Hợp tác với chủ mặt bằng có tâm, hiểu về F&B, để được hỗ trợ đúng cách.

10. Kết luận:

Nếu bạn đang cầm trong tay 500 triệu – 1 tỷ và muốn mở quán F&B, đây là một mặt bằng đáng xuống tiền.

Mỗi ngày chần chừ là một ngày mất khách.

📍 Địa chỉ mặt bằng: 160 Lê Văn Thọ, Phường 11, Gò Vấp, TP. HCM

📞 Liên hệ chủ nhà: 0942 033 577

✉️ Email: xinchao@thegioinhasang.com

Bạn có nghĩ rằng trong năm 2025 này, bài toán mặt bằng quyết định 60% sự sống còn của một quán F&B?