Quy Định Về Tách Nhà Thầu Lập Nhiệm Vụ và Thực Hiện Khảo Sát Xây Dựng: Tác Động Đến Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam 2026

Liệu có bắt buộc tách biệt nhà thầu lập nhiệm vụ và thực hiện khảo sát xây dựng?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản và đầu tư công tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ với nhiều dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc, sân bay Long Thành, và các khu đô thị thông minh, câu hỏi về tính pháp lý và quy trình lựa chọn nhà thầu trong khâu khảo sát xây dựng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Việc tách biệt nhà thầu lập nhiệm vụ khảo sát và nhà thầu thực hiện khảo sát có phải là yêu cầu bắt buộc theo quy định pháp luật mới nhất hay không? Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ, chất lượng dự án mà còn tác động đến chiến lược đầu tư bất động sản và phân bổ dòng tiền của nhà đầu tư cao cấp.

Khung pháp lý hiện hành về nhiệm vụ khảo sát xây dựng

Theo khoản 2 Điều 30 Nghị định số 175/2024/NĐ-CP, nhiệm vụ khảo sát xây dựng được quy định là do nhà thầu thiết kế lập. Trong trường hợp chủ đầu tư chưa lựa chọn được nhà thầu thiết kế, họ có quyền thuê tổ chức hoặc cá nhân đủ điều kiện năng lực để lập nhiệm vụ khảo sát. Tuy nhiên, Luật Đấu thầu năm 2023 (khoản 2 Điều 6) chưa có quy định rõ ràng về việc nhà thầu lập nhiệm vụ khảo sát có phải độc lập với nhà thầu thực hiện khảo sát hay không.

Phân tích các quy định pháp luật liên quan

Hoạt động đấu thầu theo khoản 1 Điều 3 Luật Đấu thầu (đã được sửa đổi, bổ sung) phải tuân thủ các quy định của Luật này và các quy định pháp luật có liên quan khác. Trong trường hợp có sự khác biệt giữa Luật Đấu thầu và các luật khác được ban hành trước ngày Luật này có hiệu lực, thì ưu tiên áp dụng Luật Đấu thầu, trừ các trường hợp ngoại lệ quy định rõ.

Đặc biệt, theo điểm b khoản 3 Điều 79 và điểm a khoản 3 Điều 80 Nghị định số 214/2025/NĐ-CP, nhà thầu được chỉ định thầu hoặc đề nghị chỉ định thầu phải có tư cách hợp lệ theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Đấu thầu. Nếu pháp luật có quy định nhà thầu tham dự thầu và thực hiện hợp đồng phải độc lập với các tổ chức, cá nhân khác thì quy định đó phải được tuân thủ nghiêm ngặt.

Tác động đến thị trường bất động sản và đầu tư công năm 2026

Việc chưa có quy định bắt buộc tách biệt nhà thầu lập nhiệm vụ khảo sát và nhà thầu thực hiện khảo sát tạo ra một khoảng trống pháp lý, khiến chủ đầu tư và nhà thầu phải cân nhắc kỹ lưỡng trong quá trình lựa chọn đối tác. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và chất lượng các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành, cảng Cái Mép, và các khu công nghệ cao.

Trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư công năm 2026 với nhiều dự án quy hoạch đô thị và hạ tầng giao thông trọng điểm, việc đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong đấu thầu là yếu tố then chốt để thu hút đầu tư và phát triển bền vững. Đồng thời, các nhà đầu tư bất động sản cao cấp cũng cần lưu ý các quy định này để đánh giá đúng rủi ro pháp lý và lựa chọn thời điểm phù hợp để phân bổ dòng tiền vào các dự án có tính pháp lý rõ ràng và tiềm năng sinh lời cao.

Chiến lược hành động cho nhà đầu tư và chủ đầu tư

• Đối với chủ đầu tư: Cần chủ động thuê tổ chức, cá nhân đủ năng lực lập nhiệm vụ khảo sát khi chưa lựa chọn được nhà thầu thiết kế, đồng thời tuân thủ các quy định về tư cách hợp lệ và tính độc lập của nhà thầu theo Luật Đấu thầu 2023 và các nghị định hướng dẫn.
• Đối với nhà đầu tư bất động sản: Nên theo dõi sát sao các dự án có liên quan đến hạ tầng trọng điểm và quy hoạch đô thị, đồng thời đánh giá kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý liên quan đến nhà thầu để hạn chế rủi ro pháp lý và đảm bảo hiệu quả đầu tư.
• Đối với nhà thầu: Cần nâng cao năng lực pháp lý và tài chính để đáp ứng các yêu cầu về tư cách hợp lệ, đồng thời chuẩn bị sẵn sàng cho các quy định có thể thay đổi trong tương lai gần nhằm đảm bảo khả năng tham gia đấu thầu hiệu quả.

Nhìn nhận tổng quan về môi trường vĩ mô và vi mô

Trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, biến động giá dầu thô và các chính sách tiền tệ của FED, thị trường tài chính toàn cầu đang trải qua nhiều biến động. Việt Nam với nền kinh tế đang tăng trưởng ổn định, dự kiến GDP 2026 tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, đang tập trung đẩy mạnh đầu tư công và phát triển hạ tầng xanh, đô thị thông minh, và các khu công nghệ cao.

Việc hoàn thiện khung pháp lý về đấu thầu và quản lý nhà thầu trong lĩnh vực xây dựng sẽ góp phần tạo dựng môi trường đầu tư minh bạch, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư công, đồng thời tạo ra các tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng, và đô thị vệ tinh.

Như vậy, việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định về nhà thầu lập nhiệm vụ và thực hiện khảo sát xây dựng không chỉ giúp chủ đầu tư và nhà thầu tránh được các rủi ro pháp lý mà còn là cơ sở để các nhà đầu tư có thể đánh giá chính xác hơn về tiềm năng và rủi ro của các dự án bất động sản liên quan đến hạ tầng trọng điểm.

Liệu trong thời gian tới, các quy định pháp luật về đấu thầu và lựa chọn nhà thầu có được hoàn thiện hơn để tạo ra sự minh bạch tuyệt đối? Và nhà đầu tư bất động sản cao cấp sẽ cần điều chỉnh chiến lược ra sao để tận dụng tối đa các cơ hội từ các dự án đầu tư công 2026 và quy hoạch đô thị mới?