Tác động của Thông tư 99/2025/TT-BTC đến doanh thu và lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản công nghiệp từ 2026

Doanh nghiệp bất động sản công nghiệp sẽ thay đổi cách ghi nhận doanh thu từ năm 2026

Liệu việc thay đổi quy định kế toán doanh thu cho thuê đất công nghiệp theo Thông tư 99/2025/TT-BTC có làm thay đổi căn bản bức tranh tài chính và triển vọng lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp? Đây là câu hỏi được nhiều nhà đầu tư và chuyên gia quan tâm khi quy định mới chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, yêu cầu doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản nhận trước nhiều kỳ phải được phân bổ theo thời hạn thuê, thay vì được ghi nhận một lần như trước đây.

Thay đổi cơ chế ghi nhận doanh thu cho thuê đất công nghiệp

Trước đây, các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp có thể lựa chọn hai phương thức hạch toán doanh thu cho thuê đất với thời hạn thuê dài hạn, phổ biến là 50 năm: hoặc phân bổ doanh thu đều theo từng năm trong suốt thời hạn thuê, hoặc ghi nhận toàn bộ doanh thu một lần ngay khi nhận tiền thuê. Sự lựa chọn này tạo ra hai kịch bản tài chính hoàn toàn khác biệt.

Đối với phương án phân bổ doanh thu theo thời hạn thuê, doanh nghiệp sẽ ghi nhận doanh thu hàng năm ổn định, giúp kết quả kinh doanh duy trì sự bền vững và tạo ra khoản mục doanh thu dài hạn chưa ghi nhận chiếm tỷ trọng lớn trong bảng cân đối kế toán. Ngược lại, phương án ghi nhận doanh thu một lần thường tạo ra kết quả kinh doanh đột biến trong kỳ báo cáo, nhưng khoản mục doanh thu dài hạn chưa ghi nhận lại rất nhỏ, làm cho báo cáo tài chính có tính biến động cao.

Ảnh hưởng của Thông tư 99/2025/TT-BTC đến doanh nghiệp bất động sản công nghiệp

Thông tư 99/2025/TT-BTC quy định rõ, doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản nhận trước nhiều kỳ phải được phân bổ theo thời hạn thuê, không còn cho phép ghi nhận doanh thu một lần. Quy định này sẽ tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp đang áp dụng phương pháp ghi nhận doanh thu một lần, khiến doanh thu và lợi nhuận sau thuế giảm mạnh từ năm 2026.

Điển hình, Tổng Công ty Phát triển Khu công nghiệp (Sonadezi) đã điều chỉnh kế hoạch kinh doanh năm 2026 với tổng doanh thu dự kiến giảm 15,8%, còn 6.020,56 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế giảm sâu 37,3%, chỉ còn 1.336,34 tỷ đồng. Tương tự, CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) dự kiến doanh thu giảm 54,3% xuống 518,11 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế giảm 83,7%, chỉ đạt 56,09 tỷ đồng.

Thực trạng ghi nhận doanh thu tại các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp

Đến cuối năm 2025, nhiều doanh nghiệp bất động sản công nghiệp vẫn chủ yếu áp dụng phương pháp ghi nhận doanh thu một lần cho diện tích đất khu công nghiệp cho thuê dài hạn. Ví dụ, CTCP Sonadezi Châu Đức có khoản doanh thu dài hạn chưa ghi nhận chỉ chiếm 3,6% tổng nguồn vốn, CTCP Long Hậu chỉ chiếm 0,1%, còn Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc gần như không có doanh thu dài hạn chưa ghi nhận.

Phương pháp ghi nhận doanh thu một lần giúp các doanh nghiệp này báo cáo kết quả kinh doanh có tính đột biến vào những kỳ có hợp đồng cho thuê mới, nhưng cũng đồng thời tạo ra sự biến động mạnh về doanh thu và lợi nhuận nếu không có hợp đồng mới hoặc tỷ lệ cho thuê giảm.

Dự báo và lời khuyên cho nhà đầu tư bất động sản công nghiệp

Việc áp dụng quy định mới về phân bổ doanh thu sẽ giúp kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp trở nên ổn định và minh bạch hơn, giảm thiểu biến động đột ngột trong báo cáo tài chính. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, lợi nhuận và doanh thu có thể giảm sút đáng kể, ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư và giá cổ phiếu các doanh nghiệp trong ngành.

Nhà đầu tư cần lưu ý rằng, sự thay đổi này không phản ánh sự suy giảm thực chất trong hoạt động kinh doanh mà là sự điều chỉnh về phương pháp kế toán. Do đó, việc đánh giá giá trị doanh nghiệp cần dựa trên các chỉ số tài chính điều chỉnh theo quy định mới và phân tích kỹ lưỡng về tiềm năng phát triển hạ tầng khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy, cũng như chính sách phát triển công nghiệp của địa phương.

Về dài hạn, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn được kỳ vọng tăng trưởng ổn định nhờ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và nhu cầu mở rộng các khu công nghiệp tại Việt Nam. Nhà đầu tư nên duy trì chiến lược đầu tư thận trọng, chú trọng vào các doanh nghiệp có quỹ đất lớn, quản trị tài chính minh bạch và năng lực phát triển hạ tầng bền vững.

Kết luận

Thông tư 99/2025/TT-BTC sẽ đánh dấu bước chuyển quan trọng trong cách thức ghi nhận doanh thu của doanh nghiệp bất động sản công nghiệp, từ phương pháp ghi nhận một lần sang phân bổ doanh thu theo thời hạn thuê. Quy định này sẽ làm giảm mạnh doanh thu và lợi nhuận báo cáo trong ngắn hạn, đồng thời tạo ra sự ổn định và minh bạch hơn cho báo cáo tài chính trong dài hạn.

Nhà đầu tư cần nhận thức rõ về tác động của quy định mới để có những quyết định đầu tư phù hợp, tránh bị ảnh hưởng bởi các biến động tài chính mang tính kế toán. Liệu các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp có thể thích ứng nhanh chóng với quy định mới và duy trì được đà tăng trưởng bền vững? Và liệu thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm sáng thu hút dòng vốn đầu tư trong bối cảnh thay đổi chính sách kế toán này?