Quy Định Mới Về Hợp Đồng Xây Dựng Từ 1/7/2026: Tác Động Đến Thị Trường Bất Động Sản Và Đầu Tư Hạ Tầng

Quy Định Mới Về Hợp Đồng Xây Dựng: Những Thay Đổi Cốt Lõi Và Tác Động Đến Thị Trường

Liệu các quy định mới về hợp đồng xây dựng có hiệu lực từ ngày 1/7/2026 sẽ tạo ra những thay đổi căn bản nào cho thị trường bất động sản và đầu tư hạ tầng tại Việt Nam? Những giới hạn về mức tạm ứng, bảo lãnh tạm ứng, cũng như cơ chế giải quyết tranh chấp được siết chặt sẽ ảnh hưởng ra sao đến tâm lý và chiến lược đầu tư trong bối cảnh kinh tế vĩ mô đang có nhiều biến động?

Những điểm nhấn quan trọng trong quy định mới về hợp đồng xây dựng

Từ ngày 1/7/2026, các quy định mới về hợp đồng xây dựng chính thức có hiệu lực, trong đó nổi bật nhất là giới hạn mức tạm ứng hợp đồng không vượt quá 30% giá trị hợp đồng tại thời điểm giao kết. Đây là một bước điều chỉnh nhằm kiểm soát dòng tiền trong các dự án xây dựng, đặc biệt là các dự án đầu tư công và dự án theo hình thức đối tác công – tư (PPP).

Mức tạm ứng hợp đồng xây dựng được hiểu là khoản kinh phí mà bên giao thầu ứng trước không lãi suất cho bên nhận thầu để triển khai công việc. Trước đây, mức tạm ứng có thể linh hoạt hơn, nhưng với quy định mới, các bên phải tuân thủ chặt chẽ các giới hạn và điều kiện về bảo lãnh tạm ứng, số lần tạm ứng, thời điểm tạm ứng và mức thu hồi tạm ứng qua các lần thanh toán.

Chi tiết về mức tạm ứng và bảo lãnh tạm ứng

• Mức tạm ứng tối đa là 30% giá hợp đồng, bao gồm cả dự phòng nếu có. Trường hợp cần tạm ứng vượt mức này để đặt cọc hoặc thanh toán trước cho nhà sản xuất, nhà cung ứng vật tư, thiết bị theo thiết kế công nghệ thì phải được người quyết định đầu tư cho phép.
• Đối với hợp đồng xây dựng có giá trị tạm ứng lớn hơn 1 tỷ đồng, bên nhận thầu phải nộp bảo lãnh tạm ứng tương đương khoản tiền tạm ứng. Bảo lãnh này phải có giá trị cho đến khi bên giao thầu thu hồi hết số tiền tạm ứng.
• Mức tạm ứng tối thiểu được quy định cụ thể theo từng loại hợp đồng: hợp đồng tư vấn, hợp đồng thi công xây dựng công trình, hợp đồng cung cấp vật tư, thiết bị, hợp đồng chìa khóa trao tay (EPC) và các loại hợp đồng xây dựng khác.
• Tiền tạm ứng được thu hồi dần qua các lần thanh toán, đảm bảo thu hồi hết khi giá trị thanh toán cộng dồn đạt 80% giá hợp đồng.

Giải quyết tranh chấp và tạm dừng hợp đồng xây dựng: Tăng tính minh bạch và công bằng

Quy định mới cũng tập trung vào việc nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng. Các bên có thể lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp theo thỏa thuận, đảm bảo khách quan, bình đẳng và hợp tác. Đặc biệt, mô hình ban xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế được khuyến khích áp dụng, với các thành viên độc lập, không xung đột lợi ích, giúp xử lý tranh chấp nhanh chóng và chuyên nghiệp.

Về tạm dừng hợp đồng, bên nhận thầu có quyền tạm dừng khi bên giao thầu không thanh toán đủ giá trị thanh toán vượt quá 28 ngày hoặc khi bên kia không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm hợp đồng. Việc tạm dừng phải được thông báo bằng văn bản với lý do rõ ràng và thời gian thông báo tối đa không quá 28 ngày, trừ trường hợp bất khả kháng.

Tác động của quy định mới đến thị trường bất động sản và đầu tư công

Trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, cao tốc Vành đai 3, Vành đai 4, khu công nghệ cao, đô thị thông minh và các siêu đô thị như Thủ Thiêm, Biên Hòa - Vũng Tàu, các quy định mới về hợp đồng xây dựng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và tiến độ thi công các dự án này.

Việc giới hạn mức tạm ứng giúp kiểm soát rủi ro tài chính, tránh tình trạng lạm dụng vốn tạm ứng, đồng thời thúc đẩy các nhà thầu sử dụng nguồn vốn đúng mục đích, đảm bảo tiến độ thi công theo kế hoạch. Điều này cũng góp phần ổn định thị trường bất động sản cao cấp, biệt thự, dinh thự và các dự án nghỉ dưỡng, du lịch nghỉ dưỡng vốn đang có sự cạnh tranh gay gắt về nguồn vốn và tiến độ.

Đối với nhà đầu tư cá nhân và tổ chức, việc hiểu rõ các quy định này giúp định hướng chiến lược đầu tư, cân nhắc kỹ lưỡng khi tham gia vào các dự án xây dựng hoặc phát triển bất động sản. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà và lãi suất tiền gửi có xu hướng biến động do chính sách FED và áp lực lạm phát, việc kiểm soát dòng tiền và rủi ro hợp đồng càng trở nên quan trọng.

Những lưu ý chiến lược cho nhà đầu tư và doanh nghiệp xây dựng

• Đối với nhà thầu và doanh nghiệp xây dựng, cần chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ bảo lãnh tạm ứng, đồng thời xây dựng kế hoạch tài chính phù hợp với mức tạm ứng tối đa 30% để đảm bảo khả năng cân đối vốn và tiến độ dự án.
• Nhà đầu tư bất động sản nên đánh giá kỹ các điều khoản hợp đồng xây dựng, đặc biệt là về tạm ứng và thu hồi tạm ứng để giảm thiểu rủi ro tài chính và tranh chấp phát sinh.
• Chính sách giải quyết tranh chấp mới tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý các mâu thuẫn hợp đồng một cách nhanh chóng, minh bạch, góp phần tăng niềm tin vào thị trường xây dựng và bất động sản.
• Trong bối cảnh đầu tư công 2026 được đẩy mạnh, các quy định này sẽ là công cụ quản lý hiệu quả dòng tiền và tiến độ, giúp thúc đẩy phát triển hạ tầng đồng bộ, từ đó tạo đà tăng trưởng kinh tế bền vững.

Nhìn chung, các quy định mới về hợp đồng xây dựng từ 1/7/2026 không chỉ là bước tiến trong quản lý ngành xây dựng mà còn có tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản, đầu tư công và phát triển đô thị tại Việt Nam. Việc áp dụng nghiêm túc các quy định này sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro tài chính và tranh chấp, đồng thời thúc đẩy tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm, tạo nền tảng vững chắc cho tăng trưởng kinh tế và phát triển đô thị thông minh trong tương lai gần.

Liệu các nhà đầu tư và doanh nghiệp xây dựng đã chuẩn bị đầy đủ để thích ứng với những thay đổi này? Quy định mới sẽ tạo ra những cơ hội và thách thức nào cho thị trường bất động sản cao cấp và các dự án đầu tư công trong năm 2026 và những năm tiếp theo?

#hợpđồngxâydựng #đầutưcông2026 #quyhoạchđôthị #giảiquyếttranhchấp #tạmứnghợpđồng