Lượng Giá Giá Trị Định Cư Ven Sông Hồng: Bước Đệm Quan Trọng Trước Quyết Định Phá Dỡ Và Tái Định Cư

Phá Dỡ Hay Bảo Tồn: Câu Hỏi Cốt Lõi Trước Dự Án Trục Đại Lộ Cảnh Quan Sông Hồng

Dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, với tổng diện tích lên đến 11.418 ha trải dài từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, đang được nghiên cứu với tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 737.000 tỷ đồng. Dự án đi qua 16 xã phường, ảnh hưởng trực tiếp đến hơn 70.000 hộ dân với hơn 247.000 nhân khẩu. Chính quyền Hà Nội đã chuẩn bị ít nhất 79.000 căn hộ tái định cư, đồng nghĩa với việc xấp xỉ chừng đó căn nhà sẽ bị phá dỡ để nhường chỗ cho phát triển hạ tầng và đô thị mới.

Trước bối cảnh này, câu hỏi đặt ra là: liệu việc phá dỡ và tái định cư có thực sự đem lại giá trị tổng thể lớn hơn so với việc bảo tồn và nâng cấp tại chỗ? Làm thế nào để lượng giá đúng đắn giá trị của các hệ định cư truyền thống ven sông Hồng trước khi quyết định thay đổi quy hoạch?

Giá Trị Định Cư: Nhiều Hơn Chỉ Là Nhà Ở Và Đất Đai

Một hệ định cư không đơn thuần là tập hợp nhà cửa và đất đai mà còn là kết quả của quá trình thích nghi lâu dài giữa con người với môi trường, tạo nên mạng lưới sinh kế, quan hệ xã hội, cấu trúc cộng đồng và tri thức địa phương. Trước khi phá dỡ một cộng đồng định cư lâu đời, việc nhận diện và lượng giá các thành tố giá trị làm nên hệ định cư là điều kiện tiên quyết.

Sáu Thành Tố Giá Trị Cần Lượng Giá

• Giá trị tài nguyên nền: đất đai, mặt nước, bãi bồi, cảnh quan và vị thế địa điểm – nền tảng vật chất cho sự tồn tại của hệ định cư.
• Giá trị sinh kế: chuỗi việc làm, thu nhập và cơ hội kinh tế mà cộng đồng tạo ra từ điều kiện địa phương.
• Giá trị xã hội và thiết chế cộng đồng: tôn giáo, tín ngưỡng, quan hệ họ hàng, láng giềng, tổ chức tự quản – nguồn vốn giúp gắn kết cộng đồng và ứng phó biến động.
• Giá trị cư trú: toàn bộ cấu trúc không gian sống đã được điều chỉnh qua thời gian, không chỉ nhà ở và đường sá.
• Giá trị cộng sinh: mối liên kết và chuỗi hàng hóa với các tổ chức định cư kề cận thông qua các hoạt động kinh tế, xã hội.
• Giá trị phòng thủ và thích nghi: năng lực ứng phó với thiên tai và biến động kinh tế - xã hội được tích lũy qua nhiều thế hệ.

Việc lượng giá này không nhằm bảo vệ nguyên trạng mọi khu dân cư mà để đánh giá khách quan, từ đó đưa ra quyết định phát triển đô thị phù hợp, cân bằng giữa lợi ích kinh tế và giá trị xã hội, văn hóa.

Phương Pháp P-HPM: Định Giá Giá Trị Phi Vật Thể Trong Định Cư

Trong khi mô hình Hedonic Pricing Model (HPM) phổ biến trong định giá bất động sản chỉ tập trung vào giá trị tài sản vật chất như nhà cửa, đất đai, thì Place-oriented Hedonic Pricing Model (P-HPM) mở rộng phạm vi đánh giá sang các giá trị phi vật thể như ký ức, cộng đồng, sinh kế và mối quan hệ xã hội gắn với nơi chốn.

Ví dụ, một ngôi nhà cấp 4 trên thửa đất 200m² cách trung tâm 3km có thể được định giá 3 tỷ đồng theo HPM. Tuy nhiên, P-HPM sẽ xem xét thêm các yếu tố như gia đình đã sinh sống 5 thế hệ, mạng lưới họ hàng, nghề nghiệp đặc thù như chèo đò du lịch, sự gắn bó với cảnh quan tự nhiên và các thiết chế xã hội. Những giá trị này không thể đo đếm bằng hồ sơ địa chính hay ảnh vệ tinh mà chỉ có thể thu thập khi cộng đồng được tham gia trực tiếp vào quá trình đánh giá.

Điều này đặc biệt quan trọng trong các dự án tái định cư, nơi mà chi phí xã hội và kinh tế không chỉ là giá trị bồi thường nhà đất mà còn là mất mát về vốn xã hội, tri thức địa phương và sinh kế đặc thù.

Rủi Ro Và Bài Học Từ Các Mô Hình Tái Định Cư Quốc Tế

Mô hình IRR (Impoverishment Risks and Reconstruction) do chuyên gia Michael Cernea xây dựng đã chỉ ra 8 rủi ro nghèo hóa hệ thống khi di dời cưỡng bức, bao gồm mất đất, mất việc làm, mất chỗ ở, bị gạt ra ngoài lề xã hội, mất an ninh lương thực, mất quyền tiếp cận tài sản chung, suy giảm sức khỏe và tan vỡ cộng đồng.

Điều quan trọng là chi phí xã hội của phá dỡ không bắt đầu từ lúc thi hành mà ngay khi quyết định được công bố, gây ảnh hưởng tiêu cực đến giá đất, đầu tư nhà ở và dịch vụ công cộng trong vùng dự án.

Nhiều quốc gia đã áp dụng thành công các chương trình nâng cấp tại chỗ và tái thiết cộng đồng thay vì di dời cưỡng bức, như Indonesia với hơn 5 triệu người được nâng cấp hạ tầng tại chỗ, Brazil hợp thức hóa và cải tạo hạ tầng tại các khu phố, Thái Lan cho phép cộng đồng tự quy hoạch và xây dựng, hay Colombia đầu tư hạ tầng thay vì giải tỏa hàng trăm nghìn dân cư.

Những bài học này đặt ra câu hỏi quan trọng: Ai là người hưởng lợi thực sự từ giá trị gia tăng đô thị? Và làm thế nào để cân bằng lợi ích giữa phát triển kinh tế và bảo tồn vốn xã hội, văn hóa?

Ba Dòng Giá Trị Tái Sinh Đặc Trưng Của Các Làng Ven Sông Hồng

Hành lang sông Hồng của Hà Nội là nơi tập trung nhiều cộng đồng định cư lịch sử với các giá trị đặc thù:

• Bát Tràng: Làng nghề gốm truyền thống với chuỗi giá trị nghề nghiệp liên tục qua nhiều thế hệ, từ xử lý đất sét đến chế tác, nung lò và xuất khẩu. Năng lực tái sinh nghề nghiệp là giá trị cốt lõi, khó có thể tái tạo nếu cộng đồng bị phân tán tái định cư.
• Đông Ngạc: Làng khoa bảng với truyền thống học vấn lâu đời, duy trì văn hóa tôn sư, khuyến học và gia phong học tập truyền từ cha sang con. Đây là hệ sinh thái xã hội đặc thù, không thể bảo tàng hóa mà chỉ tồn tại trong cộng đồng.
• Phú Thượng: Vùng bãi ven sông với nghề trồng đào, rau và cây đặc sản phụ thuộc vào điều kiện phù sa và vi khí hậu đặc thù. Tri thức địa phương về giống cây, mùa vụ, thủy văn và thị trường được tích lũy qua nhiều thế hệ, tạo nên vốn sinh thái quý giá.

Giá trị tái sinh không chỉ là tài sản hiện hữu mà là năng lực tiếp tục tạo ra các giá trị mới trong tương lai – một yếu tố sống còn để duy trì bản sắc và sức sống của đô thị.

Hướng Đi Chiến Lược Cho Đầu Tư Bất Động Sản Và Phát Triển Đô Thị Ven Sông

Việc lượng giá toàn diện các giá trị định cư ven sông Hồng trước khi quyết định phá dỡ và tái định cư là bước đi cần thiết để đảm bảo phát triển bền vững và hài hòa giữa lợi ích kinh tế và xã hội. Các nhà đầu tư bất động sản, nhà hoạch định chính sách và cộng đồng cư dân cần nhận thức rõ về những giá trị phi vật thể này để đưa ra chiến lược phù hợp.

Trong bối cảnh Việt Nam chuẩn bị bước vào giai đoạn đầu tư công 2026 với nhiều dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc, metro, sân bay Long Thành, cảng Cái Mép, việc bảo tồn và phát huy giá trị các hệ định cư truyền thống sẽ góp phần tạo nên nền tảng bền vững cho đô thị thông minh và siêu đô thị tương lai.

Đồng thời, các chính sách về tín dụng, lãi suất vay mua nhà, lạm phát và dự trữ ngoại hối cũng sẽ ảnh hưởng đến tâm lý và chiến lược đầu tư bất động sản của giới thượng lưu, đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng về vị trí, giá trị cộng đồng và tiềm năng phát triển lâu dài.

Trước những biến động của thị trường tài chính toàn cầu như chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, chiến tranh tiền tệ, biến động giá dầu thô và chính sách FED, việc lựa chọn đầu tư vào các khu vực có giá trị định cư bền vững và năng lực tái sinh cao sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.

Liệu Hà Nội và các đô thị lớn có đủ kiên nhẫn và tầm nhìn để lượng giá đúng đắn các giá trị định cư truyền thống trước khi quyết định thay đổi quy hoạch? Và làm thế nào để cân bằng giữa phát triển hạ tầng hiện đại và bảo tồn vốn xã hội, văn hóa quý giá của các cộng đồng ven sông?